逆周期加倉，香港豪門鄭氏父子頻頻出手。

12月6日，鄭家純掌舵的新世界發展，牽手遠洋集團，計劃在內地及香港地區的房地產開發或投資領域合作。

11月底，新世界發展以2.54億元，競得杭州蕭山一宗地塊。

(資料圖片僅供參考)

鄭家第三代接班人、新世界發展行政總裁鄭志剛，在8月底稱，未來一年，要在上海、廣州、杭州和深圳等城市，投資約100億元于土地市場。

內地房地產市場探底，將慢慢復蘇，此時，正是鄭家抄底土地和資產的好機會。

今年內地房企普遍錢荒，身影漸隱。新世界發展現金多、負債低，一改過去的保守姿態，高調殺回來了。

逢低吸納

一年投資100億，在內地體量不算大，縱向對比，新世界的這一步，邁得并不小。

2015年左右，港資房企大幅拋售內地資產，新世界也陸續出售上海、武漢、成都、海口等地資產，之后布局內地的動作幾乎停滯。

2019年，方向開始轉變。

這年7月，新世界先是以40.1億元收購寧波項目股權。兩個月后又豪擲97.9億元奪得杭州望江地塊，刷新當年全國地王記錄。

今年以來，內地房企減少拿地，新世界逆向跑馬圈地，多次與國企合作拿下優質土儲。

4月，新世界與招商蛇口簽署戰略合作協議，計劃在內地和香港開展全方位戰略合作。7月在上海第二批集中土拍中，又聯合招商、保利以34.2億元競得普陀區中山北小區地塊。

鄭志剛尤其看重粵港澳大灣區，去年在廣州和深圳拿下4宗城市更新項目，最引人矚目的是，以70億元拿下廣州市增城區荔城街夏街村舊改項目。

今年初，鄭志剛公布“quick win”(快贏)戰略，預留200億港元投資于大灣區。

截至今年6月，其在內地擁有土儲約520.6 萬平方米，其中約 44%位于大灣區。

一退一進之間，鄭氏家族的逆周期操作，可謂因時度勢。

“香港地區的主流房企，經歷過多輪大起大落的考驗，對行業周期性和企業經營風險有根深蒂固的認知。”

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，由于在財務、業務和開發方式等方面較成熟，新世界等在內地的表現更穩重保守。

意在商業

在內地市場的投資，已給鄭志剛帶來回報。

2021年，新世界中國的銷售額回升至182.4億元。今年前11個月，以145.9億元銷售額排在第92名，重回房企百強榜單。

今年上半年，新世界位于杭州的“江明月朗園”首推601套房源，面積127-224平方米，精裝均價7萬元/平方米，總價最低門檻700多萬。

開售當日即售罄，認購金額超過70億元，創下杭州單日銷售額新紀錄。

鄭志剛這輪加倉，重點不是住宅，而是商業綜合體。

縱觀其近年的新增地塊，大量為舊改項目，需成片聯動開發，打造長期運營的超大型綜合體。

“港資房企選擇布局城市更新或舊改項目，主要在于這些項目一般位于配套條件非常成熟的老城區，市場基礎更好，產品溢價能力更強。”柏文喜認為。

比如，“江明月朗園”項目所在地塊，鄭志剛2019年在杭州望江拿下的“地王”。

該項目總建筑面積約74萬方、總投資超過230億元，匯集新世界旗下K11購物中心、甲級商廈K11 ATELIER、服務式公寓K11 ARTUS、瑰麗酒店的超級綜合體。

在廣州拿下的增城區荔城街舊改項目，鄭志剛也計劃打造總部經濟區、金融集聚區與美食休閑街區，引入K11旗下品牌、瑰麗酒店等，預計投資總額超200億元。

這與新世界的多元化布局相契合，住宅之外，還有服務式公寓、寫字樓、商場、酒店等各類型物業。

2021/22財年，其在內地的物業投資收入已達20.27億港元，同比上升 9%，主要受益于K11購物中心出租率穩健。

K11是鄭志剛接手家族事業后精心打造的項目，預計到2026財年，K11項目將增至38個。

加倉底氣

在這輪房地產下行周期中，港資房企基于長期低杠桿、慢開發運營，依然留有逆勢加倉的底氣。

截至2022年6月底，新世界發展的賬上，可動用資金為1050億港元，其中現金及銀行存款約622億港元，可動用的銀行貸款約428億港元。

2022財年，其平均融資成本只有2.52%。

拿地增多，負債率有所升高，仍控制在較低水平。截至2022年6月底，新世界發展的總資產為6358億港元，負債率為54.69%。

即便如此，鄭志剛也在出售非核心資產，將資源投放于高增長、高潛力的核心業務。

2022 財年，新世界發展出售約139億港元非核心資產，其中，有位于內地的多處商業、寫字樓和車庫，合計8.9億人民幣。

管理層預計，2023財年內，會持續出售100億港元非核心資產。

即便財力雄厚，鄭家依舊非常謹慎，小心駛得萬年船，以“行穩致遠”為核心。

新世界聚焦深耕大灣區，兼顧長三角地區，2021/22財年，其在內地售樓171億，以大灣區為首的南部地區占到約73%，其整體合同銷售的均價，超過每平米39,000元。

在拿地方面，鄭家還習慣與核心央國企、外部優質企業強強聯手，以招拍掛、合作開發、城市更新、收并購等多種渠道，擴展土地儲備。

比如，招商蛇口就是長期伙伴，兩家今年在上海兩度聯手，又在深圳合力開發太子灣綜合開發項目。

在保持進攻態勢的同時，這些舉措都可以盡可能降低風險。

最新的“胡潤百富榜”顯示，鄭家純、鄭志剛父子財富額達1400億元，在中國排名第18位，在動蕩環境下，保持穩定。

行業漸暖，地產復蘇的新周期漸近，鄭氏家族的加倉，將開啟新的賺錢效應。

(實習生徐秋芳對本文有貢獻。)

（文章來源：21世紀經濟報道）

關鍵詞： 新世界發展