近日，深圳第三輪集中土拍收官。

(資料圖)

據了解，本輪僅供應7宗涉宅用地，總起價118億元，均創下今年新低。其中，6宗成交、1宗流拍，共收金106億元。

本輪成交的6宗地塊中有2宗達最高溢價15%后成交，有4宗底價成交。拿地房企除1家為本地民企外，其他5家均為本地國企，深鐵獨攬3宗。

業內人士認為，整體來看，深圳第三輪土拍以剛需型地塊為主、市場熱度較前兩輪有明顯下滑，1宗地塊流拍，其余6宗成交地塊整體溢價率為3.94%，較第二輪下降5.39個百分點。但作為一線城市，市場基本面依然高于其他二三線城市。

供地數量創年內新低

9月28日，深圳第三輪集中土拍收官。本輪僅供應7宗涉宅用地，分布于寶安(1宗)，龍華(2宗)，光明(1宗)，坪山(3宗)，總起價118億元，供地數量和總起始價均創下今年新低。

其中，有6宗成交、1宗流拍，共收金106億元，成交樓面均價11062元/平方米，平均溢價率5%。6宗成交地塊中，2宗拍至最高限價成交，4宗底價成交。

本輪熱度最高的是龍華區福城街道A922—0824地塊，該地塊建筑面積5.45萬平方米，住宅部分全部建設安居型商品房，銷售均價不高于26800元/平方米(不含室內裝修價格)。

據了解，該地塊共吸引了10家房企參與競拍，經過一個小時的競拍達到地價上限和自持保障性租賃住房面積上限后，有9家企業報名參與搖號，最終，深圳市坂騰發展有限公司(信誠)以3.47億元+自持15600平方米保障性租賃住房競得。

另一宗觸及競自持的地塊是寶安區福海街道A208—0991地塊，該地建筑面積為13.06萬平方米，銷售均價不高于47950元/平方米，共有5家房企參與競買，經過24輪競價，最終，華潤以27.5億元+自持1600平方米保障性租賃住房競得。

對于上述兩宗地受熱捧的原因，克而瑞研究中心指出，龍華福城的安居地塊銷售限價為28600元/平方米，與周邊5萬左右的均價相比具備明顯的價格優勢，且地塊在最高限價+15600平方米自持的基礎上，實際樓板價為8918元/平方米，與26800元/平方米的售價相比，還具有較大的盈利空間。寶安區福海地塊是本次供應地塊中區位相對較優的地塊，且周邊配置相對齊全，周邊的潤峯云上府項目6月份開盤認購率達到87.41%，去化表現較好，對本地塊的火熱成交也有一定帶動作用。

本輪銷售限價最高的地塊是龍華區福城街道A922-0823號地塊，建筑面積9.5萬平方米，銷售均價不高于53600元/平方米(不含室內裝修價格)，最終，該地塊由招商蛇口以15.03億元底價拿下。

而坪山區石井街道G13305-0046號地塊是今年第二輪中的流拍地塊，此次重新掛牌，由深鐵底價競得。

另外，光明區馬田街道的A629-1340號地塊因無人報名而流拍。克而瑞研究中心認為，該地塊為純宅地，雖然臨近地鐵站，但是距離市區較遠，且周邊的金地明峰府項目今年7月開盤認購率僅有22.61%，市場反應較差，也對本次流拍地塊產生了一定負面影響。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，本輪只有7宗地掛牌，應該是供地最少的一次，延續了今年以來“多批供應、小步快跑”的供地原則，與當前開發商整體拿地信心較弱、減少供地數量以提振市場信心有關。

6宗成交地塊國企包攬5宗

據了解，本次土拍吸引了華潤、中海、招商、保利、金茂、深鐵、深業、安居、嘉達、漢成、湖北聯投等16家房企報名參加競拍。

最終，深鐵收獲3宗，拿地總金額達到60.4億元，占本輪成交總金額的一半以上；華潤、招商、信誠各收獲一宗，拿地金額分別為27.5億元、15.03億元、3.47億元。

值得注意的是，除信誠為本地民企外，其他均為本地國企。

不過，深圳規劃和自然資源局表示，從報名情況看，本批次有多家民企參與競買，占比達27%，民企參與競買的意愿較強烈；從成交情況看，龍華區地塊達到溢價上限和自持保障性租賃住房面積上限后，參與搖號的9家企業中過半數企業為民企，充分展現了深圳房地產市場平穩發展的良好趨勢。

對于深鐵拿地增加，李宇嘉認為，一方面與地塊有關，此次有地塊是上蓋綜合開發。同時，近期廣州地鐵、杭州地鐵等都有大規模拿地的案例。去年11月，深圳第三輪集中供地中，深鐵以178.51億元總價拿下5宗地塊。

地鐵越來越成為地方土地市場的生力軍。李宇嘉表示，一方面，區域綜合開發越來越成為土地出讓的重點；另一方面，熱點城市地鐵進入大規模開發階段，房地產給地鐵建設輸血，已經成為地鐵開發的主要支撐；此外，國企或政府平臺中，地鐵的實力相對雄厚，生地拿下，地鐵開通后賣房子，溢價比較高。

供地主要面向剛需群體

據了解，深圳第三輪土拍以剛需型地塊為主，安居型商品房、保障性租賃用房比例高。

中指研究院深圳分院研究總監童曉玲表示，本輪推出用地主要集中在深圳非中心區域核心地段，整體定價不高，主要面向剛需和保障群體。用地繼續沿用“三限雙競+搖號”的方式掛牌出讓，與前兩輪相比，初始建設的公共住房類型除了保障性租賃住房、公共租賃住房外，還增加了安居型商品房。

克而瑞研究中心也指出，本輪7宗地塊主要意在滿足剛需群體的需求，主要分布于龍華、光明和坪山相對偏遠的區位，且安居型商品房占比較高：龍華0824號地塊為純安居型商品房，銷售均價不得高于26800元/平方米，此外坪山區坑梓的兩宗地為普通商品房+安居型商品房用地，安居型商品房初始建設的建面比例分別達到35%和48%。從銷售指導價來看也有所體現，本輪供應7宗地塊中，僅1宗地的商品房銷售指導價超過5萬/平方米。

不過，克而瑞研究中心認為，“剛需地塊”難吸引房企，深圳第三輪土拍熱度不及前兩輪。深圳作為今年土地市場熱度最高的城市，首輪集中供地以所有地塊觸及最高限價、整體溢價率高達15%的熱度成交；第二輪則由于供應地塊增多，土地市場熱度稍有回落；第三輪土拍的熱度則進一步下滑，1宗地塊流拍，其余6宗成交地塊整體溢價率為3.94%，較第二輪下降5.39個百分點。

對于前兩輪土拍熱度較高的原因，克而瑞研究中心認為，一方面是由于深圳的宅地供應持續稀缺，另一方面也跟前兩輪有一些熱點地塊出讓有關，例如前海、龍華民治等區域均有地塊出讓，且以15%的最高溢價率成交。

克而瑞研究中心進一步指出，整體來看，深圳第三輪土拍以剛需型地塊為主、市場熱度較前兩輪有明顯下滑，可見即使在一線城市，也需要優質地塊和充足的利潤空間才能刺激房企積極參拍，否則無論前期土拍如何高熱，房企的積極性都會明顯下降。但作為一線城市，市場基本面依然高于其他二三線城市，在大部分企業中一線城市的土拍優先級也更高，即使與其他城市土拍發生“撞車”情況，也將優先考慮一線城市。因此土拍的熱度主要與地塊質量相關，只要推出優質地塊，市場熱度的復蘇將會立竿見影。

（文章來源：券商中國）

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