春季通常是美國房屋銷售旺季，不過市場在2月短暫回暖之后，3月繼續量價齊跌，這是否為當月美國區域銀行震蕩引發的連鎖反應？

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據美國房地產經紀人協會（NAR）的數據，美國3月成屋銷售總數經季調后年化環比下降2.4%，錄得444萬套，過去14個月中，有13個月銷售總數出現環比下滑，僅于2月超預期上漲13.8%。

3月房價創11年來最大同比跌幅

成屋銷售約占美國房地產市場總銷量的90%，銷售放緩也令房價承壓。NAR報告顯示，3月全美房價中位數較去年同期下降0.9%，至37.6萬美元，創2012年1月以來最大同比跌幅，相較于去年6月時的紀錄高位41.4萬美元，已大幅下跌9.2%，該指標也是連續兩個月錄得同比下滑，為11年以來的首次。

同時，房價走勢存在明顯地區差異。此前經歷數年來最大漲幅的美國西部地區，如今也面臨最快下跌速度，上月成屋銷售數同比銳減30.5%，房價同比跌幅高達7.5%。與此同時，南部、中西部和東北部地區的房價仍在攀升，增幅分別為0.3%、1.7%和1%。

NAR首席經濟學家云（Lawrence Yun）表示，在就業機會增加且住房相對負擔得起的地區，房價繼續上揚，在房價較高的地區價格正在回調。

惠譽評級美國企業評級高級董事魯拉（Robert Rulla）在接受第一財經記者采訪時表示，從購房者的角度，上月銀行業危機令買家信心受挫，不過目前而言，尚未見到信貸標準有顯著收緊的跡象。

美國房地產投資平臺未來地產CEO況麥克認為，住宅借貸系統整體仍然健康，審批標準相對嚴格，“爆雷”銀行在住宅方面的貸款業務也較少，但他提示事件對商業地產的打擊。

據穆迪投資者服務公司發送給第一財經記者的報告，區域銀行對商業地產的敞口相對較大，美國銀行持有約一半的未償還商業地產債務，一些銀行的業務高度集中于建筑、辦公或土地開發領域。

況麥克進一步表示：“另一方面，流動性危機可能會對開發商的融資能力產生一定程度負面影響，進而影響新屋開建，開發商希望資金盡快回籠，新房售價也可能承壓。”

針對全美住宅價量齊跌，他對第一財經記者解釋稱：“疲軟的主因還是利率走勢，2月初至3月上旬房貸利率一路上行至近幾個月高點，而3月房價同比下跌幅度較大源于基數效應，去年同期是全美房價最高點。”

銀行業震蕩擾亂利率走勢

據房地美（Freddie Mac）的數據，30年期抵押貸款平均利率于去年10月和11月兩次突破7%之后回落，自今年開始呈現下降態勢，不過最近兩個月隨著加息預期發生變化，該指標走勢也出現較大波動。

3月8日，即硅谷銀行“爆雷”當日，30年期抵押貸款利率達到近期高點6.73%，區域銀行接連倒閉之后，美聯儲提前結束加息周期的預期升溫，投資者甚至押注年內降息，房貸利率一路下行。隨著事件的平息，房貸利率于4月12日觸及近期低點6.27%，隨又反彈。

盡管突發事件擾亂加息節奏，魯拉仍然預期，利率將在較長時間保持較高水平，預期今年底時聯邦基金利率將攀升至5.5%，2024年時回落至4%。他告訴第一財經記者，歷史數據顯示，30年期抵押貸款利率和10年期美債收益率之間的利差約為175個基點，近期兩者之間的利差高達250～300個基點。

“如果利差沒有壓縮至歷史平均水平以下，2024年之前，30年期抵押貸款利率都不太可能降至6%下方。這就意味著，房屋可負擔性問題將繼續遏制購房需求。”魯拉表示。

2022年全年，美國成屋銷售總數同比下滑17.8%至503萬戶，為2008年全球金融危機以來的最大年度降幅。魯拉預計，今年該指標將進一步下降15%，今年全美名義平均房價將較去年下跌0%～5%。

“疫情期間享受較低房貸利率的業主如今鮮有搬家置換需求，沒有動力再次出售房屋，此外，待售房屋庫存不足也可能限制今年的房屋成交。 ”魯拉說。

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